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高力國(guó)際近期發(fā)布的《2017年靈活辦公空間展望報(bào)告》，隨著租戶對(duì)辦公空間靈活性的要求日益增強(qiáng)，聯(lián)合辦公空間將保持每年30%的增長(zhǎng)率，到2030年，30%的辦公空間將會(huì)是聯(lián)合辦公空間，報(bào)告中指出，過(guò)去幾年企業(yè)對(duì)于靈活辦公空間的需求發(fā)生了巨大的變化，在初創(chuàng)公司員工隊(duì)伍及資金增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)下，聯(lián)合辦公空間概念席卷亞太地區(qū)，很多運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始將目標(biāo)從初創(chuàng)企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國(guó)公司，因而交易規(guī)模大幅增長(zhǎng)。俠客島作為最早一批進(jìn)入聯(lián)合辦公領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)商，聽(tīng)聽(tīng)他們的創(chuàng)始人王宏波是如何評(píng)價(jià)聯(lián)合辦公的。
問(wèn)：當(dāng)初為什么會(huì)選擇聯(lián)合辦公這種業(yè)態(tài)？
王宏波：我們做聯(lián)合辦公在國(guó)內(nèi)是比較早的，進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域是2014年底，當(dāng)時(shí)基本只有SOHO3Q在做叫移動(dòng)辦公。我們的理解是，現(xiàn)在企業(yè)的形態(tài)在變化，特別是小微企業(yè)。小微企業(yè)是非常艱難的，從辦公的環(huán)境來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展，其中一個(gè)重要的方面就是吸引人才，而小微企業(yè)通常都是在家里或者是在比較破舊的老舊型辦公場(chǎng)所辦公，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展非常不利，尤其是招聘人才時(shí)，招聘不到人才就不能更好的發(fā)展。所以我們想，是否可以帶著小微企業(yè)進(jìn)駐地段較好的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓里。因?yàn)閱蝹�(gè)小微企業(yè)進(jìn)入這樣的樓宇是非常困難的，這不僅是租金的問(wèn)題，還有使用成本等問(wèn)題。因此，我們想用聯(lián)合的方式，一家小微企業(yè)小，但是一百家就不小了，因此我們用這種聯(lián)合的方式，讓小微企業(yè)共同進(jìn)入到這樣的空間里來(lái)。
除了寫(xiě)字樓品質(zhì)跟地點(diǎn)外，辦公空間的軟環(huán)境也是痛點(diǎn)之一，像我之前都在像世界500強(qiáng)這樣的大公司工作。大企業(yè)的辦公條件、配套很齊全，有咖啡廳、水吧，環(huán)境很舒適，而小企業(yè)很少能具備這種條件。但當(dāng)我們把這些小微企業(yè)聯(lián)合起來(lái)，他們就可以具備這樣的條件了。所以，我們當(dāng)初就是想為小微企業(yè)做這樣的事情，事實(shí)證明這個(gè)方向是正確的，而且現(xiàn)在不僅是小企業(yè)選擇聯(lián)合辦公，大企業(yè)也會(huì)選擇，現(xiàn)在企業(yè)有一個(gè)很大的變化，就是企業(yè)變成項(xiàng)目制了，這是很明顯的一種國(guó)際化趨勢(shì)，項(xiàng)目化、平臺(tái)化，需要很多可伸縮性的辦公場(chǎng)所。比如一個(gè)項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)的時(shí)候人很少，中間的時(shí)候人很多，項(xiàng)目結(jié)束的時(shí)候人就不在這個(gè)區(qū)域辦公了。但是如果采用傳統(tǒng)辦公方式，租房、裝修、擴(kuò)充調(diào)整是非常麻煩的事。因?yàn)楝F(xiàn)在企業(yè)變化越來(lái)越快，一個(gè)企業(yè)一年、兩年搬一次家非常麻煩。而聯(lián)合辦公就適應(yīng)了這種靈活辦公的需求，非常好的辦公條件，同時(shí)因?yàn)楦嗟钠髽I(yè)聚集在一起，提供了社交的需要。所以，最早的想法就是為小微企業(yè)創(chuàng)造更好的辦公條件，是從這個(gè)角度出發(fā)的，后來(lái)發(fā)現(xiàn)這種可伸縮、靈活、一站式的辦公場(chǎng)地非常受市場(chǎng)歡迎的，也是市場(chǎng)的剛需，且逐漸變成這兩年一個(gè)快速發(fā)展的行業(yè)。
俠客島聯(lián)合辦公室創(chuàng)始人、CEO王宏波
問(wèn)：小微企業(yè)其實(shí)對(duì)辦公地的需求一直都存在，但早幾年一直處于供求失衡的狀態(tài)，也有因小微企業(yè)孕育而生的辦公室，但貌似辦公條件并不能滿足當(dāng)時(shí)小微企業(yè)辦公的需求？
王宏波：那時(shí)候一般叫做服務(wù)性辦公室，其實(shí)并沒(méi)有什么服務(wù)，所提供的服務(wù)就是物業(yè)的基礎(chǔ)性服務(wù)。聯(lián)合辦公跟聯(lián)合辦公發(fā)展之前的這些辦公場(chǎng)所相比，差別在于它的開(kāi)放性，現(xiàn)在的聯(lián)合辦公里面也有封閉的房間，但是一定都是基于開(kāi)放的封閉，它不是進(jìn)來(lái)就是獨(dú)門(mén)獨(dú)戶，大家像一個(gè)大的企業(yè)集團(tuán)一樣，互相之間是可以看到，可以關(guān)聯(lián)到，是有社交屬性的，這是它的開(kāi)放性、還有一定的平臺(tái)屬性。
像俠客島這樣國(guó)內(nèi)比較領(lǐng)先的聯(lián)合辦公，面積都很大，目前我們有近千人在里面辦公，其實(shí)已經(jīng)是一個(gè)大型企業(yè)了，至少是一個(gè)中型以上的企業(yè)。它的配套、社群、平臺(tái)性、資源的共享能力及企業(yè)之間的合作會(huì)自發(fā)的產(chǎn)生。 我們提供的不僅是物業(yè)、空間方面的服務(wù)，還有企業(yè)方面的服務(wù)，比如說(shuō)培訓(xùn)、招聘，以及企業(yè)之間社群的空間，這個(gè)是在之前的商務(wù)辦公也好，服務(wù)性辦公也好所做不到的。
問(wèn)：聯(lián)合辦公的成本是如何控制的？如何做到降本增效？好地段優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓租金不菲，如何減少入駐企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力？
王宏波：長(zhǎng)租和短租相比是有差價(jià)的，大面積租賃和小面積租賃也是有差價(jià)的，裝修、公共配套都是如此，聯(lián)合辦公有共享經(jīng)濟(jì)的特質(zhì)，像我們這邊的會(huì)議室使用效率很高，而一般企業(yè)里的會(huì)議室使用效率很低，越大的企業(yè)越是如此。比如我們這里配備了一個(gè)路演廳，里面可以坐一百人，一般的企業(yè)沒(méi)法配備。包括我們使用了Face++ 這樣智能的管理系統(tǒng)，像我們這個(gè)場(chǎng)地是7 × 24小時(shí)開(kāi)放的，因?yàn)槲覀兪褂昧巳四樧R(shí)別的門(mén)禁，使用了智能wifi ，這樣我們的運(yùn)營(yíng)成本就降低了很多。我們這樣兩層、一千個(gè)座位，只有三個(gè)管理人員，所以成本是比較節(jié)約化。
問(wèn)：您覺(jué)得現(xiàn)在的聯(lián)合辦公市場(chǎng)算是處于一個(gè)上升階段嗎？如果有一個(gè)曲線圖的話，應(yīng)該是在哪一個(gè)區(qū)間比較合適？
王宏波：在國(guó)家政策推動(dòng)下，包括眾創(chuàng)空間在內(nèi)的聯(lián)合辦公，過(guò)去兩年發(fā)展的非常迅速，融資消息不斷。我們?nèi)谫Y時(shí)間比較早，2015年就拿到兩個(gè)億的融資，后續(xù)我們也有一些其他資本進(jìn)入。也算是一個(gè)不大不小的風(fēng)口，但因?yàn)槁?lián)合辦公運(yùn)營(yíng)的模式是重資產(chǎn)屬性，所以它需要一個(gè)過(guò)程。運(yùn)營(yíng)模式比較重，一家企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)的可能性比較小，因此，在全國(guó)出現(xiàn)了眾多的聯(lián)合辦公的運(yùn)營(yíng)商。據(jù)我們了解，一些三線城市也有想找我們合作的。
所以，現(xiàn)在市場(chǎng)算處在快速增長(zhǎng)階段。聯(lián)動(dòng)辦公這種模式在帶動(dòng)寫(xiě)字樓行業(yè)，應(yīng)該叫新空間產(chǎn)業(yè)，寫(xiě)字樓行業(yè)里，有一部分寫(xiě)字樓會(huì)變成一站式的即來(lái)即用的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，它可以有不同的供應(yīng)方式，有像我們這種大規(guī)模的聯(lián)合辦公，還可以有精裝配家具，再配一定的公共服務(wù)類型產(chǎn)品。所以這種新空間市場(chǎng)，一站式的即來(lái)即用的，利用現(xiàn)代開(kāi)放式的理念來(lái)運(yùn)營(yíng)新空間的數(shù)量，需求均爆發(fā)性增長(zhǎng)，算是寫(xiě)字樓行業(yè)供給側(cè)改的一部分。當(dāng)然它也面臨一定的問(wèn)題，比如供應(yīng)量過(guò)大，或者在局部地區(qū)的供需不平衡。但總體來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得這個(gè)行業(yè)還是處于需求和供給都在快速增長(zhǎng)的時(shí)期。
問(wèn)：俠客島有個(gè)高端項(xiàng)目，落在了重慶，想了解一下，這是市場(chǎng)培育的過(guò)程嗎？
王宏波：我們是分成四種類型的產(chǎn)品，現(xiàn)在最多的還是聯(lián)合辦公這樣產(chǎn)品，這種產(chǎn)品主要面向科技型企業(yè)，特別是信息類的，像互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、新興科技，這是我們的主打產(chǎn)品。第二個(gè)類型產(chǎn)品就是剛剛所說(shuō)的高端的商務(wù)產(chǎn)品，這是新一代的產(chǎn)品，也是開(kāi)放式的、社群為主的產(chǎn)品，主要面向高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，包括商務(wù)服務(wù)業(yè)，不完全是一些創(chuàng)業(yè)型的公司，主要是成長(zhǎng)型的企業(yè)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，像金融、商貿(mào)、企業(yè)服務(wù)、律師、專業(yè)服務(wù)這些為主的，這個(gè)產(chǎn)品我們叫做商務(wù)服務(wù)業(yè)。還有一個(gè)產(chǎn)品就是孵化器和眾創(chuàng)空間。第四類我們也會(huì)做一些微型的文創(chuàng)園區(qū)，以文創(chuàng)為主，面積在1萬(wàn)平米左右的文創(chuàng)園區(qū)。
我們把這四類都叫做新型空間，核心提供的是一站式辦公服務(wù)，按照產(chǎn)業(yè)又提供相應(yīng)的企業(yè)服務(wù)支持，提供社群和外部資源的對(duì)接。
問(wèn)：您覺(jué)得做聯(lián)合辦公應(yīng)注意哪幾個(gè)維度？
王宏波：我認(rèn)為聯(lián)合辦公，首先，產(chǎn)品必須要進(jìn)一步升級(jí)，國(guó)內(nèi)做聯(lián)合辦公的超過(guò)兩年的不多。在經(jīng)歷了第一代產(chǎn)品、第二代產(chǎn)品以后，都有一些新的體會(huì)，所以產(chǎn)品還有進(jìn)一步提升的空間。其次，比拼的是運(yùn)營(yíng)能力，包括資源整合的能力，運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化能力（這里是指基于信息化支撐的運(yùn)營(yíng)），我們用了一些自動(dòng)化的手段和數(shù)據(jù)化的手段，類似Face++，線上空間管理系統(tǒng)等。
未來(lái)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)能力是一個(gè)重大的考驗(yàn)，因?yàn)槟愎?0個(gè)空間和管100個(gè)空間是不一樣的，所以，為什么我們堅(jiān)持用Face++這樣的科技手段，因?yàn)樗且粋�(gè)重運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品，每天事無(wú)巨細(xì)，就像一個(gè)企業(yè)從辦公到成長(zhǎng)，我們開(kāi)玩笑說(shuō)“從保潔、保安到上市公司都要管”，但是你沒(méi)有這么強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)把這些事都做到，所以我們是標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)對(duì)接第三方服務(wù)。
曠視（Face++）為俠客島提供的智能企業(yè)管理系統(tǒng)
問(wèn)：您剛才提到Face++，能否具體說(shuō)一下如何運(yùn)用這類科技產(chǎn)品的？
王宏波：首先我們對(duì)Face++非常認(rèn)同，幫我們解決了很多實(shí)際的問(wèn)題。我們之所以可以做到7×24小時(shí)的運(yùn)營(yíng)，完全依賴于Face++，而且用戶體驗(yàn)感也非常好，用戶不用帶鑰匙，門(mén)卡，不需要用手機(jī)掃描二維碼，只需要刷臉，就可以隨時(shí)隨地地進(jìn)入辦公場(chǎng)所，而且我們?cè)贔ace++的幫助下，基本上做到自動(dòng)化。企業(yè)從簽約開(kāi)始，我們便授予使用權(quán)限，用戶自己登陸會(huì)員系統(tǒng)，上傳員工的身份證和照片，就可以開(kāi)通出入權(quán)限，到期時(shí)系統(tǒng)自動(dòng)終止權(quán)限，這些在Face++的接口上都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，包括陌生人識(shí)別，迎賓，已經(jīng)成為標(biāo)準(zhǔn)化的日常運(yùn)營(yíng)工具了，不僅提升了空間的體驗(yàn)感，同時(shí)，對(duì)減少運(yùn)營(yíng)壓力和成本都起到了非常重要的作用。 | |
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